危老重建誘因大「凱林旅店」1.8億易主　近捷運改建首購小宅行情看漲

財經中心／王溫鈴報導

位在台北市中山區新生北路二段149巷內的「凱林旅店」，去年12月易主，新買家「富晟科技」以1億8990萬元，一口氣買下凱林旅店及鄰房共2棟透天厝，總計土地共85.91坪，換算這次購入的土地單價約221萬元，土地使用分區為住宅區，目前旅店暫停營業中，不過建物屋齡高達54年，且新買家的公司營業登記涵蓋不動產營業開發，不排除新買家打算再整合相鄰住宅，申請危老改建，打造首購住宅新案。連同本筆交易，總計2021年雙北市已出現5筆包棟旅宿交易，總金額達38.8億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情期間旅宿業經營不易，加上飯店的管銷成本高，所以當面臨營運壓力時，就有可能考慮退場止血；由於旅店重視房客往來的便利性，通常地點具有交通優勢，加上近年雙北的老屋重建風氣盛行，在土地資源稀缺的情況下，許多屋齡符合危老條件的老牌旅店，就成了市場上的當紅炸子雞。

台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯分析，「凱林旅店」位在新生北路二段東側，屬於民權吉林生活圈，近捷運中山國小站、行天宮，擁有街邊小吃攤、日式餐廳、特色餐廳等，生活及交通機能便利，以這裡目前的5年內大樓行情來說，每坪約落在85~95萬元。

蕭佑寯指出，這次買家以221萬元取得土地，價格相當合理，且該旅店依照住三土地的法定容積率225%估算，容積單價約98萬元，如果未來循危老管道取得容積獎勵，可望進一步稀釋容積單價，而中山區現今的住宅新案，行情動輒百萬以上，因此進行危老重建的效益頗高，因而吸引買家出手。依基地現況來看，該地鄰近捷運站，土地面積約86坪，加上中山區向來是低總價交易的熱區，所以未來推案，頗適合規劃首購型小宅。

第一建經研究中心副理張菱育指出，政府在2017年推出《危老重建條例》，只要土地和建物的所有權人全數同意，都可向地方政府申請危老改建，不受土地面積大小限制；且危老還享有重建期間免繳地價稅，重建後兩年內減半徵收地價稅及房屋稅等稅賦優惠，頗具誘因。

張菱育進一步分析，由於危老的時程獎勵逐年遞減，因此建商取得土地後，多半會盡快送案，目前危老的時程獎勵為6%，基地面積達200平方公尺以上者，還可享規模獎勵，且每增加100平方公尺，就多給0.5%容獎，總計可爭取上限10%的獎勵額度，因本次交易的土地已接近300平方公尺，只要土地再大一點，就能申請更高額的規模獎勵，且該基地兩側都還有其他透天老屋，據此推測，往後應還有進一步整合的空間。