韓國打房政策失靈又加碼？李同榮：台灣應引以為鑑

財經中心/綜合報導

2025上半年韓國房市過熱，房市死灰復燃，韓國政府近日再宣布更嚴厲打房政策，包括：1/房貸總額將上限6億韓元（約新台幣1,400萬元）。2/兩間以上住宅的多屋族，貸款成數直接歸零。3:若購買第二間房，原有住宅必須在六個月內售出。4/無論是否為首購族，都必須在購屋後六個月內實際入住。5/首購貸款80%下修至70%及下調優惠額度。6/房貸最長年限也從40年縮短為30年。

 房市趨勢專家 李同榮直指：從過去韓國歷次頻繁的政策打房卻都適得其反，未能抓住供需問題核心，房價越打越高，台灣政府應引以為鑑，房產政策不能窮到只剩「打房」。韓國房價失控主因？李同榮：政策窮到只剩「打房」

 李同榮指出，韓國房產市場起伏集中在首都生活圈，因此，首爾成為房價漲跌領頭羊，而因其房市技術循環與投資行為以及槓桿操作有異於台灣，尤其是運用全租房的資金槓桿投資 房市成為錯誤政策下的炒作毒瘤。因此韓國政府打房的力道相較於台灣政府可謂有過之而無不及。但與台灣相同的是打房政策越頻繁，房價卻越打越高，往往把炒房當因，卻未能抓住市場供需核心問題，以致打房政策只能治標，而難以治本。

2018-2021韓國總統主導25輪重拳打房，不但政策失效，政權也同時喪失，台灣想學嗎？

李同榮分析，2017年剛上任的韓國總統的文在寅，以「恢復公平正義」為由，推出25輪一系列重拳的打房政策，主要包括：

1.多房持有者最高課徵6％綜合不動產稅。

2.多屋者購置印花稅調漲至12%。

3.房屋持有1年內交易，課徵70%房產利得稅，房屋持有2年交易，課徵60%房產利得稅。

4.特定高房價的區域實施限制貸款。

5.特定區域賣房多加收10%的轉讓稅，兩房持有者20%、三房以上持有者調高30%。

上述打房核心政策只是提高稅率、打擊投資炒作風氣。但追根究底，韓國政府並未考量房市供需與區域發展失衡情況，而首都圈單身個體戶需求大增，政府只望以重稅、限貸或頻繁打房等方式企圖降低房價，反而扭曲市場機制，讓有房的屋主轉嫁於房價與房租。

文在寅因為施行多種打房政策失效，竟反讓房價創下15年以來最大漲幅，首都地區暴漲，漲速還贏過新加坡、香港與倫敦，失控的房價，就此導致2022年總統大選落敗失去政權，這樣的結果，台灣還有人希望楊總裁學一下，嚐嚐崩盤的滋味？

近十年韓國房價不斷失控，應歸咎於「治標而不治本」的打房政策失靈

 李同榮進一步提列出近十年韓國房價走勢與打房政策的四波因果關係：

（一）第一波2015-2017年：價溫和上漲，政策平穩，整體市場相對穩定。

（二）第二波2018-2020年：房價開始加速上漲，韓國總統文在寅祭出25輪重拳打房，包括加稅與限貸的嚴厲打房政策，但適得其反，房價越打越高。

（三）第三波2021-2022年：房價達到高峰，漲幅驚人，政策調控也更趨於嚴格，但房價仍然越打越高。

（四）第四波2023-2024年：歷經2021至2022年一年半利率強升12碼，從歷史低點0.5%攀升至3.5%，市場開始抑制炒作資金，且因通膨與GDP下滑，導致2023房價開始大幅下修。當時，台灣很多官學界都把韓國房價下修解讀為打房政策奏效，一致呼籲政府應效法韓國，提出更嚴厲的打房措施，殊不知2023年韓國房價下修主要原因不是打房奏效，而是南韓央行2021年8月啟動緊縮升息循環，韓國樓價才出現崩盤態勢。到2023年5月，韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格同比平均下降近20%，其中首爾跌幅最大，部分公寓價格短期居然下跌30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。

2025韓國在降息與限貸寬鬆政策下，房市又死灰復燃，政策又下重拳

李同榮認爲，韓國打房過劇，導致扭曲市場，不但交易量急凍，後遺症不斷產生，且因過去強勁升息12碼，影響到經濟大幅衰退，韓國政府只好提前啓動降息與限貸寬鬆政策，韓國央行自2024年10月至今已經宣佈三次降息，加上限貸寬鬆政策上路，導致房市死灰復燃，首爾核心區域的房價便再次出現上漲趨勢。因此，近日韓國再次宣佈更嚴厲的打房措施。

韓國打房政策失𩆜，台灣不但不能學，反而應引以爲鑑，房產政策不宜窮到只剩「打房」

   李同榮最後指出，外國的月亮不會比較圓，無論任何國家，打房政策絕非治本的房產政策，

 反而會扭曲市場機制而適得其反。如何針對供需因素，找出房價高漲核心問題，對症下藥，讓自由市場能夠充分發揮其效率，卻又要避免炒作行為讓少數人壟斷市場，導致買氣薄弱但成交價卻依然居高不下的情況，就得考慮到更廣的國土均衡開發、交通建設、社宅供應、產業發展、等基礎建設，以及防止大眾非理性的預期心理等面向。韓國下猛藥的打房政策，台灣不但不能學，政府反而應引以為鑑，房產政策不宜窮到只剩「打房」，政府應提出治本的房產政策始為上策。