賴正鎰：房市冷暖交錯 估下半年呈現「量縮、價分歧」的格局

財經中心/綜合報導

全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天指出，台灣房市今年H1雖面臨央行持續管控與信貸緊縮，但六都預售推案總銷金額仍較去年同期略漲4.7%，達1.24兆元，主因是去年第四季遞延至今年推案，加上18個月的開工令要求而被迫開案，才推升上半年供給水位。隨著上半年市場快速反應、部分需求提前消化，加上信貸環境未見放鬆，下半年推案動能恐大幅降溫，他預估六都下半年推案總銷恐腰斬至僅剩6,200億元，全年推案金額約落在1.9兆元，跌破2兆元大關，下半年房市應是「蛋黃穩撐、蛋白修正」，呈現「量縮、價分歧」的格局。

賴正鎰說，政府第七波金融緊縮政策，要讓房市降溫，至今將近一年，已達壓制效果，建議央行適度放寬金融政策，包括放寬對優質建商授信條件、推動信貸區域分流制度等措施，以避免房市硬著陸及爛尾樓風險擴大。

賴正鎰分析指出，美中貿易關係持續緊張，全球經濟受對等關稅壁壘與通膨、通縮交錯影響，造成股匯市波動加劇，進而對美、日、韓等主要國家房市產生連動壓力。台灣本身則面臨台幣升值、成本推升、央行打炒房與第七波選擇性信用管制持續發酵，產生貸款不易的疊加施壓，造成買盤觀望情緒升高，自住剛需為市場主力，投資買盤退場。

根據統計，今年上半年六都合計推案戶數為47,657戶，年增7.9%；總銷達1兆2,360億元，亦年增4.7%。其中以台中最為突出，推案戶數達13,853戶，總銷金額超過3,120億元；桃園市則居次。唯新北市與台南市呈現小幅衰退。若觀察成長率，台北市推案戶數年增率達17.9%、總銷金額年增12.3%，兩個數據均領先六都。(詳見附表)

他說，這是因為建築成本上升，台北每坪造價12萬元漲到28萬元，其餘縣市也從8萬元漲到18萬元，再加上雙北土地稀缺，市政府強化都更，提供誘人的建蔽容積率鼓勵機制，尤以台北中山、士林、大同、信義等區的都更危老案增多，推進帶動量能爆發，但換屋需求仍大於供給，所以每坪單價動輒150至200萬元起跳，已成常態，價格不易鬆動，甚至還有微幅成長的空間。

此外，首購與豪宅市場呈現「M型化」發展，剛需族群因貸款條件趨嚴，普遍面臨「貸不到、貸不足、利率高、無寬限期」等窘境，導致成交量大幅萎縮、來客量腰斬，甚至只剩一至兩成。部分三、四年前入手預售屋的買方，於近期完工交屋階段已出現「對保後無法申請貸款、審核後要等額度、額度有了還要排隊等撥款」進而可能產生違約風險，反觀台北市高資產族群，現金置產動能仍在，豪宅市場相對穩定。

此外，開發商同樣面臨資金壓力，自「919信貸管制」上路後，不僅購屋族難貸款，連土建融審核亦趨嚴格，中小型建商貸款瓶頸頻傳，傳出排隊撥款延宕的案例，使得部分建案延後公開銷售或交屋、甚至轉向商辦、長照、旅宿等穩定收益項目，以因應現金流壓力。

對於台中與桃園市政府都發局最近不約而同發布公告「因應大環境缺工缺料及美國關稅調整，依據建築法第53條第三項，建築物於112年1月1日至114年12月31日期間領得建照或雜項執照，其建築期限除依建築法第五十三條之規定，得申請展期一年並以一次為限外，准其自動延長建築期限兩年，無須另行申請」，市場解讀是為開發商提供續命丹。

賴正鎰認為，延照情況並非首次，在新冠疫期也曾因為缺工缺料導致工期延宕，為減少購屋合約糾紛情況，所以縣市政府放寬建築期限及建照有效期延長兩年，所以2020至2023年平均每一季展延開工達上萬宅，但隨疫情解封，2024年Q2降到3312宅。

到了今年上半年房市轉冷，買氣明顯放緩，部分開發商可能為了提前排隊申請土建融貸款，搶在上半年開工，或是被迫買地貸款後18月內開工，但他們也同步申請展延建照一年及建築年限延後2年，所以導致有些建築量體比較大的建案完工期，從3年延長為5年，甚至更久，此時就要留意延後交屋是否有風險，最好選擇上市公司、品牌建商。

就他觀察，政府打炒房，已經干擾到自住與換屋族群的計畫，客戶很頭疼。各個預售案場來客量僅剩一、兩成，每月成交量呈個位數，甚至掛零。中南部傳出建商主動降價換量的策略，顯示整體房市進入盤整期，甚至可能長達一年以上。

至於哪些地方是年輕人較可以買房地區？他認為，桃園作為北漂、台北市外移人口的重要落腳地，2024年桃園淨遷入超過2萬人，桃園機場捷運與航空城、捷運綠線、棕線等重大建設，加上科技、智慧物流園區帶動就業機會、人口成長動能強勁。台中則有中科擴廠、大小巨蛋及藍線捷運開工等重大投資與建設案啟動，受惠人口紅利支撐房市基本市場，西屯水湳經貿園區、南屯區十三期、北屯區十四期重劃區等地的後市潛力看好，欲淡不易。

在土地市場方面，賴正鎰說，上半年地價已開始鬆動，尤其是新興重劃區的土地供給量太多，部分地主為爭取變現，主動讓價，甚至透過中人到處推售土地，有的中小型建商直接將土地或帶照建案，盤給大型開發商，他預期今年下半年地價下修幅度應在10%至15%。

他還說，今年上半年建物買賣轉移棟數僅剩10萬棟，這是因為中古屋與預售市場亦同步降溫。六都房仲業推估上半年成交量，年減約18%至22%左右，其中以台中、新北最為顯著，主因是中古屋自備款的資金籌措較預售屋門檻高，且交易期拉長，除非屋主願意擴大議價空間以求成交，才有機會提高成交比。

賴正鎰強調，儘管房市短期承受壓力，但仍可關注中長期利多，包括行政院日前拍板延長「投資台灣三大方案」至2027年，出口轉單效應與台商獲利，台美關稅談判順利降稅，台幣強勢升值下，有望再引更多資金回台投資。而且國銀存款餘額從三年前的37兆元左右，到今年六月已超過72兆元，主計總處預估今年超額儲蓄率將首次突破17%，顯示國內游資過剩，所以不少高資產族選擇購置不動產作為資產調配，所以在蛋黃區房價將持平，但蛋白區的房價缺少支撐，下半年應該會有修正機會。