486先生籲「買房不用急」　曝五大訊號：明年才是談價時機

財經中心/綜合報導

不少民眾關心台灣房市是否出現鬆動，486團購創辦人486先生近日分享自身購屋實例，指出當前市場已出現修正跡象。他強調，自己雖非房產專家，但近年陸續實際購入新竹、高雄與台中等地不動產，「這幾年我是拿真金白銀在買房的人，對市場的變化感受非常直接。」

他透露，最近購入的台中展示中心，屋主原開價3,380萬元，談判三個月後以2,540萬元成交，「整整砍掉840萬，這就是現在的市場現實。」他直言，屋主開價往往只是參考，真正能成交的價格與喊價間存在不小落差。

486先生觀察市場現況，提出五大趨勢，並建議一般自住型買方從現在開始看屋、熟悉行情，但成交時間點可延後至2026年，「明年價格會比今年下半年還更軟、更漂亮。」

一、價格進入修正期，預售屋恐成負資產
根據信義房價指數，全台2025年第一季房價指數季跌0.61%，雖年增5.99%，但中南部跌幅明顯：台南跌8.49%、新竹跌6.29%、高雄跌5.06%。他指出，這不是個案，而是趨勢。尤其不少2021～2022年間購買預售屋的買家，如今交屋在即，卻發現實價登錄行情比當初買價還低，已面臨資產縮水。

二、成交量腰斬，買氣快速冷卻
預售市場從高峰期每月1.6萬戶交易量驟降至約3,000戶，減幅超過八成。成屋市場亦未見起色，2025年1至4月全台移轉棟數創2019年來新低。房仲業者也透露，4月單月成交量較3月少兩成、較去年同期減少三至四成，市場明顯轉冷。

三、建商不明降價、轉向「變相讓利」
486先生指出，建商普遍不敢在實價登錄上反映降價，但以「送裝潢」、「送家電」、「低自備款」等手法吸引買氣，實質上已讓利。他直言：「現在你買到的價格，看似沒跌，其實是送了一堆東西。」

四、新成屋與預售屋將產生供給壓力交錯期
2025下半年至2026年初將出現大量預售交屋潮，與市面尚未售出的新成屋產生交叉壓力，一旦市場流動性不足，恐出現補價差爭議與拋售潮。他提醒：「真正撐不住的屋主，會開始砍價求現金流。」

五、政策風向轉向，投資客難以操作
2024年9月上路的第七波信用管制措施，取消第二戶貸款寬限期，並限縮貸款成數，使投資型買盤明顯退場。「現在市場只剩下自住型買方，而且都非常冷靜、願意等低點。」

486先生建議，一般自住型買家應先積極看屋、熟悉行情，但實際出手可再觀察一季以上，「明年會有更多機會，不急著進場，反而才是聰明做法。」

他強調，這波並非房市崩盤，而是結束過去五年的「熱潮與泡沫」，回歸「現實與現金流」的階段。「買房這件事，不是比快，而是比誰看得準、談得穩、撐得久。」他也提醒賣方，若有人出價應盡早成交，「現拋，往往會比明年賣更好。」