房市反轉卻不崩！建商死撐的關鍵原因一次看懂

財經中心／王駿凱報導

自2024年第四季起，台灣房市由高檔反轉進入修正階段。在政策壓抑、資金趨緊與需求轉弱的多重影響下，市場原預期房價會明顯下跌，但實際跌幅卻相對有限。

房市專家李同榮指出，當前市場同時受到「成本上升、需求降溫、供給變動」三股力量拉扯，彼此抵銷之下，使房價呈現「跌幅有限、修正時間拉長」的走勢。

從成本面來看，營建成本近年持續上升，並非短期現象，而是多項結構性因素累積所致，主要包括四大面向：
首先，人工成本長期攀升。隨著人口老化與勞動力減少，營建業缺工問題嚴重，年輕人投入意願低，技術工資持續上漲，即便引進外籍勞工也難以補足缺口，使人力成本呈現剛性成長。
其次，廢土處理與環保法規趨嚴。近年「土方之亂」頻傳，政府強化土石方流向管理，合法處理成本大幅增加，同時也拉長施工流程與時間，進一步推升整體開發成本。
第三，ESG與綠建築要求提高。在淨零碳排與永續趨勢下，新建案需導入節能設計、綠建材、智慧建築與碳管理等措施，甚至包含設置再生能源設備，雖有助於長期價值，但短期內明顯增加成本負擔。
最後，國際油價與通膨壓力。地緣政治風險升高帶動油價上漲，形成輸入型通膨，而營建產業高度依賴能源與原物料，進一步推高成本。

李同榮認為，成本上升對房市並非全然負面。在修正期中，反而形成一定程度的價格支撐，其正面影響包括：限制房價下跌空間、避免市場出現系統性崩跌；抑制新案供給，減輕未來供給壓力；以及促使產品品質提升，加速市場優勝劣敗的分化。

然而，負面影響同樣顯著。首先，建商利潤遭到壓縮，在銷售放緩與成本上升的雙重壓力下，資金風險提高，部分體質較弱的建商甚至可能面臨財務危機。其次，市場出現價格僵固現象，建商不願降價、買方持續觀望，導致成交量萎縮。再者，高房價與貸款限制使換屋族進場意願降低，市場流動性進一步下降。

台灣房市正處於結構轉折的關鍵時期。在「成本、需求、供給」三力拉鋸下，房價短期內雖有支撐，但也因缺乏明顯修正而壓抑交易動能，使市場呈現量縮價撐的格局。未來購屋關鍵，將取決於能否掌握「區域、產品與時機」三大要素。