李同榮曝4警訊：2025年公股銀行1舉動恐掀股房雙崩？

財經中心／綜合報導

房市趨勢專家 李同榮 表示，近兩年在央行嚴格控管不動產放款集中度下，銀行持續收緊購屋房貸與建商融資，但另一方面，卻積極推動「理財型房貸」與各類信用貸款，形成「限制買房、鼓勵貸款投資」的特殊現象。

他認為，當前市場已出現「全民瘋股」氛圍，不僅投資客積極進場，就連原本準備購屋的年輕首購族，也將辛苦累積的購屋自備款轉投入股市，希望透過短線獲利加速財富累積。若未來金融市場反轉，恐怕引發股市與房市同步修正，進一步衝擊金融體系穩定。
李同榮指出，2025年至2026年間，尤其公股銀行體系，在央行持續壓低房貸集中度之下，消金授信策略逐漸轉向理財型房貸與信用貸款。
所謂「理財型房貸」，是將民眾已償還的房貸本金轉化為可循環動用的信用額度，方便資金調度。原本設計目的在於提供周轉彈性，但如今市場上不少資金卻流向股市，形成另類槓桿操作。
他強調，近期市場最值得關注的現象，是部分年輕首購族延後購屋，甚至將原本準備好的第一桶金全面投入股市，希望透過股市獲利後再回頭買房。
李同榮認為，目前市場已逐漸浮現四項值得警惕的訊號，包括房市剛性需求遭延後、信貸資金過度集中股市、金融體系出現結構性失衡，以及市場投機氛圍快速升溫。
當大量民眾解定存、增貸資金並集中投入股市時，市場風險也同步累積。

李同榮分析，目前市場投資情緒已接近過熱階段，若未來台股衝上4萬5千點，將考驗經典的「擦鞋童理論」是否再次應驗。他以股市指數比喻市場熱度，3萬點屬於「七分飽」、3萬5千點進入「八分飽」，也是相對安全的退場區；4萬點接近「九分飽」、4萬5千點幾乎「十分飽」，若再衝上5萬點，恐怕將出現過熱後大幅修正。當市場出現「全民皆股民」、連原本購屋族群也棄房投股時，往往代表風險已明顯升高。

李同榮認為，若目前的瘋股現象持續擴大，未來可能出現兩種發展方向。第一種是「股房雙崩」。若股市在高槓桿與過度追價後出現大幅修正，散戶套牢、信貸違約增加，將連帶衝擊消費與房市買氣。一旦股市與房市同步轉弱，可能引發金融體系連鎖效應。第二種則是「股房雙強」。若股市高檔修正後，大量獲利資金轉向房地產市場，可能重演過去資金炒房情況，形成股市資金流入房市、房價再度被推升，以及投機炒作死灰復燃等現象。屆時政府將面臨兩難，若持續打房，可能壓抑經濟與選情；若政策鬆動，又可能助長資產泡沫。

李同榮進一步表示，下半年選舉因素將成為影響股市與房市的重要變數。對執政黨而言，股市過熱後崩盤、房市大幅下跌，或股房同步過冷、過熱，都不利選情。因此，他預估政府可能採取「先降溫、後維穩」策略，先在市場過熱前適度降溫，再於選前釋出穩定訊號，以維持市場信心。至於房市政策走向，李同榮認為，政府仍將維持「房價適度修正、政策逐步鬆綁」的基調。也就是說，官方不希望房價再度快速飆升，但同時也不樂見房市急跌。若市場價格適度修正，未來政策可能逐步放寬。

他最後表示，在房市尚未修正到市場滿意的程度前，即使股市資金退場，也未必會全面回流房市；部分資金可能轉向定存、基金、債券等較穩健的資產配置。

李同榮強調，唯有讓市場回歸理性，資金依循經濟基本面穩定流動，才是股市與房市長期健康發展之道。