不易受川普政策影響　醫療照護型商用地產商具投資商機

財經中心／綜合報導

中國信託商業銀行表示，醫療照護型商用地產商，此剛性需求不易被川普關稅、以其引發的通膨風險重擊，且企業獲利需求主要來自國內，可避開關稅戰下的匯兌風險。同時在基本面上，也看到醫療照護型地產商於4Q24端出優異財報，獲利和收入均超過華爾街分析師的預測。儘管面臨持續上升的支出壓力，該類型地產商依然展現出強勁的成長潛力。而首次提出的2025年每股營運現金流（FFO）指引也符合市場的預期。這一訊息不僅增強了投資者信心，也顯示出醫療房地產領域的穩健運作 。隨著人口老齡化加劇，健康照護需求將持續增長，為產業的未來發展提供了良好的機會。

中國信託商業銀行以醫療照護型龍頭威爾塔（WELL）為例，該公司在2025年財測方面，預估每股營運現金流將介於4.79美元~4.95美元之間（約年增11%），市場預期值為4.79美元。威爾塔的財測是基於以下假設，同店淨營業收入（SSNOI）預期成長9.25%~13%，其中老年人住房營運約成長15%~21%、老人住房三重淨租賃約成長3%~4%、門診醫療約2%~3%、 長期/急性後照護租賃約成長2%~3%。凸顯老年人住房需求成長強勁。

資料中心型地產前景穩健　惟短期成長放緩　宜暫時觀望

中國信託商業銀行指出，資料中心型商用地產正面臨來自雲端運算和企業客戶的強勁需求，以及與人工智慧相關的機會。而該產業也強調會繼續看到與人工智能訓練和推理相關的需求穩步增長。但相關地產商所提出的4Q24業績和2025年財測指引卻不如市場預期， 來自於各種不利因素，例如外匯逆風和非經常性收入減少。

中國信託商業銀行以資料中心龍頭Equinix（EQIX）為例，雖然該公司預估2025年每個機櫃的每月經常性收入將有2%~4%的成長，但因經常性收入占總營收占比逾90%以上，導致總收入也僅有低個位數成長，也低於過去三年平均的高個位數成長，加上資料 中心業務遍及全球，海外營收也存在匯率波動變數，此外，非經常性收入暫無利多可期，總總因素皆導致短線股價承壓。 綜觀來看，資料中心型地產雖然有不錯的長遠前景，但近期財報顯示短期動能放緩，建議暫列觀望為宜。

殖利率穩定下　2025年美商用不動產總回報率可望回升

至於其它商用不動產，中國信託商業銀行則表示，雖然聯準會維持利率不變且降息步調趨緩，但穩健的經濟環境支撐工業及零售型商用不動產的租金增長預期。在殖利率未大幅上升的情況下，多數商用不動產投資的總回報率仍有溫和擴張的空間，因此預期2025年商用不動產基本面將優於2024年。

核心消費動能穩健　估值修復推升成長空間

面對川普關稅及其引發的通膨風險，加上近期美國科技股回調等因素，必須消費品的剛性需求可為投資人提供防禦性支撐。該族群中的個人及家庭護理用品、菸草、包裝食品與飲料等產業，由於未能直接受惠於AI生產力提升的市場敘事，且在高利率環境下相對承壓，目前估值折價幅度顯著。然而，隨著2025年降息預期升溫，中國信託商業銀行認為，必須消費品板塊具備基本面穩健與估值修復的雙重優勢，未來股價表現具上行潛力。

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