第7波信用管制效應連環套　消費者、建商兩頭受創 限貸緊箍咒 房市三重壓力來襲

圖、文/財訊雙週刊

 央行最嚴峻限貸令上路將滿1年，市場亂象四起。買方貸款難度提高，交屋期動輒拖延數月，預售解約潮糾紛增多；市場正陷入交屋困境、解約潮與結構性洗牌的三重考驗。

 根據《財訊》雙週刊報導，第7波信用管制自去年920上路以來，亂象持續升溫，史上最大交屋潮正逢最嚴峻的貸款緊縮，市場隱憂逐漸浮上台面。

信用管制加劇　成交量下滑

樂居創辦人李奕農便是其中一例。因為家庭需求，他必須換屋，為了貸款無礙只能「先賣後買」。然而，7月17日賣出舊屋，卻要等到11月30日才能交屋取得資金，因為買方貸款的核貸時間被拉長了。他直言：「成交了還要繳舊屋的利息、水電與管理費，央行卻說對換屋族沒有影響？」

李奕農進一步指出，央行雖強調9個月僅59件換屋貸款出問題，比率有限，但這只是表象。實務上，多數銀行不會明言拒貸，而是拉長審查時間，買方常被告知「還在審、再等兩個月」，最後只好另找銀行。部分行庫甚至暫停收件，或僅承作VIP、薪轉戶，導致換屋計畫全面延宕，多數民眾只能摸摸鼻子不知要如何客訴。

更令人詬病的是，有些銀行為維持業績，將貸款與保險、基金綁在一起，增加首購族負擔。一些買方因貸款成數不足，甚至被迫轉向融資公司借高利貸，更增加背上的沉重利息。

不僅如此，買方想低價賣也不行。《財訊》披露，市場傳出案例，竹北一名買方以每坪42萬元購入預售屋，如今行情已漲到58萬元，卻因擔心交屋時貸款不足，忍痛以每坪45萬元尋找買家換約，卻遭建商以「法律不允許」拒絕。另一新竹案例中，買方是以每坪25萬元買進，行情已漲至40萬元，但因憂心貸款成數低、資金壓力過大，計畫以30多萬元轉手，也同樣遭拒。

央行上一次理監事會議對外強調「市場影響有限」，並指出整體住宅貸款仍年增8%，銀行放款業務維持成長。但李奕農認為，這只是因預售案陸續完工交屋所致，並不代表市場仍有買氣。

因為若是從「買賣移轉棟數」來看，全台上半年的買賣移轉棟數創下史上第3低，下滑了26%，看似影響不大；但該統計指的是成屋交易，以及之前購屋預售案的件數。

真正能代表市場買氣的，要看當下的實價登錄筆數。2025年上半年，預售加成屋成交量僅約7.7萬戶，去年同期達19.8萬戶，等於大減61%，幾乎跌回2016年谷底的低迷水準。換言之，政策已經造成市場「價撐量縮」，消費者交易意願明顯退潮。

《財訊》雙週刊也發現，另一個後遺症是解約潮。信義房屋統計，今年上半年全台預售屋解約達1339件，等於去年全年的7成。且已連續4個月單月超過兩百件，其中台中平均每月38.5件居冠，也較去年大增8成。

解約潮擴散　中部成重災區

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，這波預售屋解約壓力較大的，還是在房價飆漲的熱區，尤其是在景氣末班車購買預售屋的民眾，感受會更為明顯。解約對於買方傷筋動骨，可能會面臨已繳款項虧損的狀況，因此若非資金壓力沉重，解約通常不會是購屋人的第一選項。

內政部地政司長林家正則補充，去年9月限貸實施前，每月平均解約144件；此後則升至240件，確實增加。不過若拉長時間觀察，自2021年7月預售屋實價登錄上路至今，40萬件交易中僅4418件解約，比率只有1.1%，仍屬有限。

專家則提醒，近年市場充斥「低首付」個案，即使蛋黃區也出現「訂簽5%、首付7%」方案，隨交屋潮到來，恐成資金未爆彈。精湛建設董事長陳志聲指出，契約通常明訂「貸款條件以金融機構核定為準」，若買方貸款不足，必須以現金補足；若僅繳5%自備款卻無力補差額，後續斷繳將被視為違約，連已繳的5%也會被沒收。

對建商而言，解約潮同樣是雙刃劍。雖可收到違約金，但重新銷售增加成本，交屋延宕也使資金回流不順，不得不向銀行申請土建融展延。銀行主管透露，土融利率已普遍突破4%，建融更是高達4.25%以上，如今因交屋與貸款遞延，建案融資週期由3至4年已經延長至4至5年，金融風險升高。

台北市都市更新整合發展協會理事長林育全直言，限貸衝擊最大的其實是中小建商。因融資困難，地主選擇更偏向資金雄厚、品牌大的開發商，形成了「大者恆大、小者淘汰」的產業M型化趨勢。消費者未來將面對的是由少數大型建商主導的高集中度市場。

房仲業也未能倖免。市場傳聞，今年可能有上千家門市收掉，25萬從業人員恐掀失業潮。比房網營運長陳亮達第一線觀察，雖然官方統計仍顯示房仲店數淨增，但實際上，多數店頭已人力銳減，許多仲介甚至兼職跑Uber維持生計。當交易量腰斬，無底薪的房仲業生存不易。李奕農直言：「限貸政策最大問題在於買的時候不知道，買完才出現。消費者只能承擔貸款不足、交屋延宕的壓力。」

中小建商承壓　產業大洗牌

台北市不動產開發公會理事長、陽信商銀董事長陳勝宏建議，信用管制應避免「溯及既往」，「政策若要收緊，應針對新購案生效，而不是追溯已經簽約、正在交屋的買方，這樣才合理。」他更進一步呼籲，金融主管機關應更彈性處理，例如允許以信用貸款補足不足額，或設計「過渡期」方案，讓既有交易順利完成，避免市場出現連鎖倒閉潮。

《財訊》引述新竹縣前消保官靳邦忠，建議政府應檢討預售屋解約與讓渡限制，讓其回歸市場機制，包括買方的降價出售讓市場價格回落，而非靠建商收回鎖住價格，也才能避免建商藉違約金套利。

最後，房市專家田大全引用聯徵中心與內政部數據指出，去年第4季到今年第1季，高達433%的購屋者「完全不貸款」，多為購買5000萬元、8000萬元甚至兩億元豪宅的高資產族。結果是：房價僅跌5%，但交易量腰斬50%。現實樣貌是「有錢人無感，換屋等剛性需求受創」，政策效果是否達標，值得深思。…（本文出自《財訊》雙週刊745期）

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