房市「冒1警訊」進場時間到了？486先生曝「除非1情況」大膽議價

財經中心／李汶臻報導

近來預售屋買氣急凍、房市交易轉冷等訊號，讓有買房打算的人猶豫，現在是否是最佳的進場時機。而對於投資理財有獨到見解的網紅電商團購達人486先生（陳延昶）日前就發文表達看法，他認為預售屋銷售率慘崩75%恐是警訊之一，並提到後續至少導致兩大衝擊，且不排除進一步影響整個國家的政策措施。他強調「現金流就是保命符，誰有現金誰就是王」，因此建議有意買房者「停、看、聽」，審慎評估進場時機。若有極大的需求，要今年或明年進場買房，他則點明一大重點「就是大膽議價」。

預售屋銷售率跌75%　486先生示警兩衝擊

針對今年或明年是否是投資人可以進場買房的時機，「486先生」日前透過臉書發文表達看法。他首先提到2025年預售屋的銷售率驟降暴跌75%的影響，認為預售屋成交量急凍，不僅可能衝擊建商資金鏈，也可能對整體房地產市場及相關產業帶來連鎖效應。

他進一步分析指出，預售屋的本質是「拿消費者的錢來蓋房子」，而一旦銷售量大幅下降，建商能取得的預收款就會縮水，這種情況對於財務槓桿較高的中小型建商「簡直是勒住脖子」，因為可能面臨資金周轉壓力，甚至出現建案停工或延遲完工的風險。

此外，成交量暴跌也讓建商的行銷成本面臨「空轉」。包括代銷、廣告投放與接待中心營運等支出仍持續發生，但看屋人潮減少，可能迫使建商縮減廣告預算，甚至關閉接待中心，以降低營運成本。

建商資金鏈恐承壓　房市行情鬆動

486先生表示，除了建商的資金部分受影響外，房地產市場的行情也可能有所鬆動。他提到，房市向來有「量先跌、價後跌」的特性，當市場買盤大幅減少時，剩餘買方的議價能力將明顯提升，市場可能出現更多「讓利」或降價出售的案例。換言之，他認為預售屋會出現跌價，進而帶動區域行情鬆動。而一旦預售屋價格出現修正，成屋市場的價格也可能受到影響。

強調「現金流是保命符」　1族群要買：大膽議價

486先生接著提到，對整個國家也可能造成影響。房地產向來被視為帶動經濟的重要火車頭，而這個引擎主要依靠「成交量」拉動。一旦預售屋銷售陷入低潮期，未來兩三年裝潢與家電需求恐同步降溫；房仲與代銷業因成交減少、佣金縮水，也可能出現轉職與裁員潮。另一方面，銀行看到銷售急凍，可能降低建商貸款成數或提高利率，甚至要求建案達一定銷售比例才撥款，進一步加重建商資金壓力。若成交量持續萎縮，銀行對成屋鑑價也可能下修，導致買方貸款成數不足、購屋意願降低。486先生也趁機提醒「現金流就是保命符，誰有現金誰就是王」。

面對房市降溫趨勢，486先生推測，執政黨在今年年底或明年，不排除透過政策調整或補貼措施穩定市場。至於多數民眾最關心的「是否適合現在進場購屋」，他認為，若是真的有極大的需求，當然可以考慮，但重點是「要大膽議價」。他指出，對於不缺錢的賣方，那就沒輸贏，但如果遇到真的急用錢的賣方，或許有機會談一個好價格。