地主掌握重建主導權　拿回更多利潤 擴大自主都更 4大實務建議搶先看

圖、文/財訊雙週刊

 都更推動緩慢，政府擬擴大自主都更政策，讓地主可以享有更大的重建主導權以及更多重建利潤。但實務上究竟要如何進行？業界提出4大建議。

 老屋數量太多、都更推動太緩慢！去年在總統賴清德指示下，擴大自主都更將成為今年推動都更政策的主軸，而行政院院長卓榮泰也預告「要讓地主不用付大成本重建」，如今，內政部國土署也排定時程，預計3月辦理「擴大自主都更政策研討會」，齊聚六都及產學界廣納意見，目標是4月向行政院提出修法方案。

地主自主都更　掌握兩優勢

根據《財訊》雙週刊報導，目前都更重建方式，依實施者主體可分為公辦都更、民辦都更及自主都更。當中以民辦都更即與建商合建為市場主流，自主都更僅占小眾市場。內政部曾統計，2019年至2025年，雙北地區都市更新核定案合計439件，其中自主都更案僅核定22件，顯見自主都更不易推動。

中國建經公司董事長、建築經紀公會理事長鄭重表示，一般人談到都市更新，最常想到的是「找建商合建」，但自主都更其實是提供地主另一種更具主導性的選項。兩者最大差異，在於誰做決定、風險收益比率，以及資金投入壓力。

自主都更帶給地主最直接的兩大好處，就是「拿回更多利潤」與「掌握重建主導權」。因為少了建商參與分潤，地主保有絕大部分重建價值；再者，地主拿回決策主導權，除了掌握社區更新後未來定位，尤其隨著現今市場波動，能避免部分不肖業者誤導地主以土地作為抵押，或拿營建成本高漲為由，拖延都更案進度。

而自主都更能成為推動都更的一股助力，鄭重認為，關鍵是開發商自有資金有限，一套資金被綁在都更案，耗時4、5年是家常便飯，但缺工缺料造成工期延長，也意味著一家建商同時推動都更案量能有限。

然而，《財訊》雙週刊指出，自主都更核心精神是「地主當建商，自己出錢自己蓋」，多數老舊公寓土地價值高，但負債比很低，對銀行來說擔保價值高，只要每個社區投入自有資金，集眾人之力，再結合專業服務團隊就能帶動都更量能。

此外，市場因素也是原因之一。「開發商現在對都更案是『佛系經營』，談得來就談，談不來算了！」台北市都更學會理事長吳厚毅表示，過去房市大好，開發商大舉投入，危老都更重建的確如雨後春筍般興盛；不過，這樣的市況可能要出現反轉。

他坦言，開發商整合意願低落的原因，包括營建成本墊高、房市走勢不如預期。一旦時間拉長帶來風險不可控，未來都更後是增值、平盤還是虧損愈難說得準，這對建商尤為敏感。一旦市場性變差，未來都更的走向也要回歸到地主本身。

四大實務建議　防都更卡關

不過，現行自主都更仍然存在諸多挑戰。以成立更新會來說，實務上常碰到更新會組織不穩定，理監事每3年一任，但一件都更案耗時多年，過程中領導者或者決策成員異動，決議有可能再翻盤。再者，融資取得不易，對銀行而言，更新會是「一案型組織」，對其風險評估相對保守，放款意願遠低於穩定經營的專業機構。

對於擴大自主都更，業界也以多年實務經驗提出建言，統整有4大方向。一、將代理實施者納入法規。過去自主都更以社區組織更新會為實施主體，也可以由全體地主授權公司擔任「代理實施者」。不過雖然在實務上行之有年，都更相關法規中目前卻無「代理實施者」的法定名詞定義。

《財訊》採訪得知，業界認為，代理實施者應納入法規、清楚規範，讓更新會和代理實施者兩條路徑並進。按照過往經驗，有專業團隊作為代理實施者，能顯著提高銀行融資意願。而成立更新會，一般來說，較適合社區有專業熱心的地主，願意無私持續為社區服務，或者社區組成簡單，少數地主土地持分大、參與意願高。

二、統籌機構明確化。自主都更不論是成立更新會或選擇代理實施者，共同點都需要一個專業團隊，扮演公正、客觀的角色，陪伴住戶走完都更這段路。因此，統籌機構必須要有執行能力，從涉及都市計畫、建築設計、法律、財務與工程管理等多重專業，能落實執行所有的過程，提供一條龍專業服務。

三、前期費用補助或低息貸與。前期費用是啟動一件都更案的金鑰，但要住戶自掏腰包是一件難事。因此，不妨比照成立更新會有80萬元補助，作為社區都更可行性評估的資金，估算合建與自建分回坪數多寡、負債合不合理，能增加住戶信心、判斷都更效益，加速地主參與都更意願。

四、協助解決融資問題。雖然都更危老排除在《銀行法》第72之2條，但仍受限於央行不動產放款集中度的管制，業界口徑一致回應「到處借不到錢」，即使建經公司也碰上此一困境。業界建議，應將自主都更融資明確定位為「居住安全與公共政策成本」，而非一般不動產開發行為，並排除於不動產放款集中度之外，避免基層社區面臨「有政策、無資金」的困境。

對於擴大自主都更，勝輝建設執行董事何易蒼認為，現行各地方住都中心辦理公辦都更，就是協助自主都更的好平台。由於住都中心具半官方角色，能協助評估和把關專業團隊，推動自主都更可能更有效率。

以勝輝目前與地主談都更的作法，一開始都是以地主需求為核心，先談委建、全案管理，然而等到都更審議通過，與地主結算如何出資時，選擇委建比率不會超過三成，地主最終考量還是在於借款和承擔風險等問題，從而選擇合建。何易蒼認為，建商在整個都更案扮演潤滑角色，實務上能因應地主各類型需求，但最終還是要回歸到地主如何選擇。

政策再推進　形成多軌體系

對自主都更這項政策的推進，業界認為，將是補足建商資源有限，或不易進入的小型基地與高度自辦社區需求，形成多軌並行的更新體系。都市更新從來不是只有一條路徑，社區重建應依個案、區段價值及組成結構選擇適合的方式，而真正要突破都更推動的最大瓶頸，還是在於「共識、資金與專業技術」。…（更多精彩內容，詳見《財訊》雙週刊第758期）

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